Почему в России дорогое жилье?

Почему квартиры в России стоят так дорого?

На покупку квартиры в России нужно копить не меньше десяти лет, а то и дольше. Почему жилье в стране такое дорогое? Мы поговорили с экспертами и выяснили, из чего складываются цены на вторичку и новостройки.

Какие параметры влияют на стоимость жилой недвижимости?

В мире используется три основных метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительных продаж.

Если мы говорим о первичном рынке, то цена складывается из себестоимости строительства и издержек застройщика. Себестоимость — это стройматериалы, работы, затраты на покупку или аренду земли, подключение коммуникаций и т. д. Издержки застройщика — это, например, стоимость кредита на строительство. Кроме того, в цену всегда входит чистая прибыль застройщика.

Как застройщики выбирают, что будут строить и где?

Что такое «обычная квартира» в России?

При продаже вторичного жилья собственник квартиры ориентируется на те цены, которые на рынке уже сложились. «Получается, что собственники вторичного жилья используют метод сравнительных продаж. Как правило, это абсолютно оправданный, реалистичный подход. Он дает представление о том, за сколько эта квартира будет куплена, сколько за нее готов заплатить потенциальный покупатель», — рассказывает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Многие задаются вопросом: почему в одном и том же районе цены на жилье могут очень существенно различаться? «Бывает, что квартира на вторичном рынке стоит существенно дешевле аналогичной по площади квартиры в новостройке. Во-первых, большое значение имеет качество дома — например, очень старый дом с деревянными перекрытиями и изношенными коммуникациями будет сильно проигрывать в цене средней новостройке. Кроме того, на цену влияют и характеристики самой квартиры: неудобная планировка и неудачный вид из окна могут сыграть в минус. Важно также наличие на квартире обременений, отсутствие возможности продать недвижимость по ипотеке и многое другое. Неудобное расположение дома относительно дорог и остановок общественного транспорта, плохо развитая инфраструктура могут усугубить ситуацию», — объясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Alexander Zamaraev/Fotolia

Если сравнивать порядок цен на вторичном и первичном рынке, то в большинстве случаев готовое жилье все же будет дороже строящегося, хотя эта разница постепенно сокращается. «Себестоимость производства нового жилья растет, в то время как уже построенное жилье не дорожает, — говорит руководитель управления по стратегии и маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. — Расходы у застройщиков растут и из-за законодательных изменений, и из-за роста стоимости строительных материалов, и из-за высокой конкуренции: в борьбе за покупателя застройщик должен постоянно улучшать свой продукт, а также увеличивать расходы на рекламу и маркетинг».

Расчет: как образуется цена квартиры в новостройке?

Мы попросили руководителя компании «ТОП Идея» Олега Ступенькова в деталях рассказать, из чего складывается цена кв. метра.

Для примера взяли новостройку комфорт-класса в старой Москве. Общая площадь — 50 тысяч кв. метров (из них 30 тысяч кв. метров — продаваемая площадь).

Что дороже – новостройки или вторичные квартиры?

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Себестоимость строительства новостройки складывается из следующих статей:

  • Покупка участка с ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) — 35 тысяч рублей на каждый продаваемый кв. метр.
  • Стоимость изменения ВРИ (вид разрешенного использования) — не менее 25 тысяч рублей на продаваемый кв. метр.
  • Проектирование и получение разрешения на строительство — 5 тысяч рублей на продаваемый кв. метр.
  • Строительство — 50 тысяч рублей на продаваемый кв. метр.
  • Маркетинг и стоимость продаж (около 6% от выручки) — примерно 12 тысяч рублей на продаваемый кв. метр.
  • Страхование ДДУ (1,2%) — 2,4 тысячи рублей на продаваемый кв. метр.

Получается, что себестоимость продаваемого метра в таком ЖК – примерно 130 тысяч рублей. (Если не учитывать затрат на содержание компании, обслуживание кредитов и займов, налогов.) Но это еще не все. Нужно добавить стоимость строительства социальной инфраструктуры и внутриквартального благоустройства — примерно 20 тысяч рублей на кв. метр.

В результате себестоимость кв. метра составит примерно 150—160 тысяч рублей.

«Чисто теоретически можно снизить стоимость кв. метра, которая получилась по итогам расчетов, примерно на 10 тысяч за счет оптимизации затрат на стройку. Если взять текущую среднюю стоимость кв. метра в старой Москве, то мы увидим, что она равна примерно 160—180 тысячам рублей, так что снижаться особо некуда», — отмечает Олег Ступеньков.

Почему в начале строительства цена намного ниже, чем в финале?

Дело в том, что на нулевом цикле строительства покупатель не получает никакой недвижимости — он покупает узаконенное «обещание» ее построить в обозримом будущем. Спрос на новостройки на этапе котлована всегда ниже, чем на уже возведенные, так как риски выше. Большинству компаний приходится привлекать деньги соинвесторов уже на самом старте, поэтому и условия для покупки лучшие из возможных.

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

5 вещей, за которыми охотятся покупатели квартир в новостройках

«Девелопер получает свою прибыль в финале проекта, когда имеет возможность продавать квартиры по самой высокой цене. На начальном этапе действует формула «чем больше покупателей, тем больше денег; чем больше денег, тем быстрее темпы строительства; чем быстрее темпы строительства, тем больше покупателей».

Формула очевидная, и она работает. На начальном этапе строительства застройщик заинтересован в привлечении большего финансирования, а значит, большего количества покупателей — то есть он готов продавать большее количество квартир по меньшей цене метра для того, чтобы получить необходимый объем финансирования для обслуживания банковских кредитов, и, собственно, для сохранения темпов строительно-монтажных работ», — рассказывает Анна Соколова.

Beliakina Ekaterina/Fotolia

Повлияет ли на стоимость запрет на продажи недвижимости по ДДУ?

Единого мнения на этот счет у экспертов нет. Например, Ирина Доброхотова склоняется к тому, что цены изменятся, и довольно существенно: «Грядущий запрет на продажи строящегося жилья, безусловно, повлияет на стоимость новостроек. Если продаваться будут только уже построенные и сданные дома «без рисков», цены будут минимум на 20% выше, чем на этапе котлована».

Такой же точки зрения придерживается Светлана Денисова: «Сворачивание механизма долевого участия как способа привлечения денег дольщиков напрямую в стройку обязательно скажется на росте цен на жилье не только потому, что сократятся объемы, но в первую очередь в связи с удорожанием, которое придет вместе с привлечением денег банков. Если строительство будет вестись на кредитные средства, то цена кв. метра возрастет как минимум на стоимость этих кредитных средств и издержек, которые они за собой повлекут».

Никакого глобального снижения цен ожидать точно не стоит, впрочем, как и их повышения на порядок или несколько. «Могут, конечно, случиться форс-мажоры. На резкое снижение цен может повлиять отсутствие спроса, возникшее по какой-то внешней причине. К росту цен может привести дефицит жилья — резкое ограничение числа квартир в свободной продаже», — делится мнением Ирина Доброхотова.

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Покупка квартиры без риелтора

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

«Бездомная» страна. Почему жильё в России — только для богатых?

Для справки

Из чего складывается стоимость квадратного метра: 10% — цена участка земли, на котором ведётся стройка; 20% — преодоление администра- тивных барьеров, т. е. «откаты»; 30% — подключение к тепло- и энергосетям, водоотведение (на Западе эти затраты берёт на себя муниципалитет); 40% — себестоимость самой «коробки», т.е. материалов и работы строителей.

Вот уже третий год государство пытается решить жилищную проблему только одной категории граждан — ветеранов. И не может! Скольких в очередь даже не поставили, сколько умерли, не дождавшись квартир, более 40 тыс. ветеранов до сих пор ждут. Про остальные программы и говорить не хочется. Переселение из ветхих и аварийных домов буксует, под программы обеспечения молодых семей жильём попадают редкие счастливчики. На первоначальные взносы, чтобы взять ипотеку, копят целыми семейными кланами, откладывая деньги из пенсий, пособий и зарплат. А затем, чтобы выплатить кредит, ограничивают себя во всём… Почему жильё в России дорогое и его не хватает?

Не вырваться…

— Мы — нормальная, работающая семья, но не можем решить свою жилищную проблему, — говорят Сергей и Светлана Королёвы из Петрозаводска.

Они поженились в 1997 г., через год родилась дочка, и перед молодой семьёй в полный рост встала жилищная проблема. Родители продали старенький дом в деревне, но вырученных средств хватило только на покупку части неблагоустроенного дома в Петрозаводске: с «удобствами» на улице, водой из колонки и печным отоплением, которое плохо обогревало дощатый барак, по­строенный сразу после войны. Но выбирать не приходилось… С тех пор прошло уже 14 лет.

«Чертановский» от компании ПИК: ждать ли обещанного два года?

Нужно ли что-то платить помимо цены? Оказывается, да

Микрорайон «Царицыно»: бывает ли хорошо и недорого?

Подогревают интерес к «Царицыно» и различные форумы, в изобилии расплодившиеся в интернете

Дом на Осипенко, 10: невнятный «бизнес- класс» по завышенной цене

Несмотря на жестокий ценовой «удар», изображаю из себя восторженного покупателя

Все статьи Тайного покупателя

— Первые годы нам было просто не до этого, — рассказывает Светлана. — Я доучивалась, муж только начал работать, и надо было отчаянно крутиться, чтобы хоть как-то выжить.

Финансовое положение в семье улучшилось к середине 2000-х. Светлана пошла работать в оркестр музыкального театра, Сергей поднялся по служебной лестнице и стал получать зарплату даже выше средней по регио­ну. Но пришлось вкладывать деньги в ремонт: проваливался фундамент, печка чадила, проводка искрила. В результате дом не превратился в окончательную развалину, но тем самым семья зачеркнула себе потенциальную возможность поучаствовать в программе переселения из ветхого и аварийного жилья!

Что только за эти годы они не пытались придумать! Купить участок за городом и построить новый дом. Но стоимость участка в пригороде достигала к 2010 г. суммы в 600-700 тыс. руб., и столько запрашивали за голое поле! Надежда была на целевую программу «Жильё для молодых семей». Но по этой программе помощь предоставлялась только тем, у кого на каждого члена семьи приходилось менее 10 м общей площади, а у Королёвых, с учётом неотапливаемого туалета, — 40 кв. м на троих. И ещё надо было сначала взять ипотечный кредит, купить жильё, и только потом государство погасило бы часть процентов по займу.

Последняя надежда — ипотека. Сегодня в Петрозаводске цены на однокомнатные квартиры стартуют от отметки в 1,5-1,6 млн руб. Первоначальный взнос — около 20-30%. То есть 300-400 тыс. руб. Средняя зар­плата по региону — чуть более 20 тыс. руб. Наши герои, совокупный доход которых составляет уже 50 тыс., могут откладывать на первый взнос примерно 10 тыс. в месяц. То есть через два с половиной года теоретически они наберут деньги на первый взнос. Только цены повышаются. За последние полтора года стоимость жилья в Петрозаводске выросла примерно на 20%. В общем, Королёвым остаётся и дальше только латать и латать свой барак…

Откат — плюс 20%

Григорий Веретельников, 1-й вице-президент Российского союза строителей:

— В цену квадратного метра помимо стоимости стройматериалов и зарплаты инженерно-технического состава заложены оформление разрешительной документации, стоимость огромного количества экспертиз, обязательных налогов, цена земли под застройку. С учётом всех сегодняшних бюрократических барьеров всё это ложится бременем на конечную цену квадратного метра. Я сейчас говорю только о легальных, узаконенных расходах — сколько приходится платить «налево», не расскажет никто. В декабре фонд «Институт экономики города» провёл мониторинг примерно в 50 областях России. Выводы оказались неутешительными. Если сдаётся объект, например стоимостью около 1 миллиарда руб., то одних только официальных отчислений на получение всей разрешительной документации (в комиссию по энергетике, СЭС, пожарным, за землепользование, природоохранные мероприятия и т. д.) приходится делать на десятки миллионов! Также нужно учитывать и цену земли под застройку: например, в Московской области она в 10 раз выше, чем в Кемеровской. Но и в регионах, где косвенные расходы ниже, цена квадратного метра не по зубам рядовому россиянину — ведь и его зарплата не сравнится со столичной. Четыре года назад был принят президентский проект «Доступное и комфортное жильё — гражданам России». К нынешнему дню должно было быть сдано 75 млн квадратных метров, а сдали только 63 млн. Не работает банковская система — нет доступных ипотечных кредитов. Необузданы естественные монополисты. Непрозрачны конкурсы. Только когда заработают все рычаги, можно надеяться на то, что у нас в стране появится жильё, которое можно будет купить на зарплату.

Метры от государства

Некоторые категории россиян могут решить свой квартирный вопрос за счёт государства полностью или частично.

Социальная выплата на приобретение жилья (30-35% оплаты жилья) положена:

► молодым семьям (согласно постановлению Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050);

► молодым специалистам, проживающим или изъявившим желание проживать в сельской местности (согласно постановлению Правительства РФ от 03.12.2002 № 858).

Перечисленные категории должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, возраст каждого из супругов, одного родителя в неполной семье, молодого специалиста не должен превышать 35 лет, у семьи должны быть собственные средства в размере до 70% от стоимости жилья.

Государственный жилищный сертификат (100% оплаты стоимости жилья) положен:

► различным категориям военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел, подлежащим увольнению с военной службы, и приравненным к ним лицам;

► гражданам, подлежащим отселению из закрытых военных городков и посёлков с особыми условиями хозяйствования;

► гражданам, уволенным с военной службы, и приравненным к ним лицам, вставшим на учёт в органах местного самоуправления в качестве нуждающихся до 1 января 2005 г.;

► работникам по контракту в организациях на территории комплекса «Байконур» и увольняемым оттуда;

Интернет-опрос

А вы как решили свою жилищную проблему? ■ Получили от государства — 24%. ■ Благодаря наследству — 20%. ■ Живём с родителями — 18%. ■ Заработали и купили — 18%. ■ Снимаем квартиру — 10%. ■ Купили в ипотеку — 6%. ■ Построили — 4%. Всего голосов: 375.

► выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей;

► вынужденным переселенцам;

► подвергшимся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении «Маяк» и приравненным к ним лицам (в ред. постановления Правительства РФ от 14.07.2011 № 575).

Все перечисленные категории должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или получении жилья. Как правило, государство оплачивает следующую жилплощадь: 33 м² — для одиноко проживающего гражданина, 42 м² — для семьи из двух человек, по 18 м² на каждого члена семьи из трёх и более человек. Площадь сверх норматива можно оплатить из собст­венных средств.

Цена квадратного метра берётся средняя по выбранному региону (по данным Росстата), для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской, Свердловской, Калинин­градской обл., регионов Восточной и Западной Сибири существуют повышающие коэффициенты.

Решение жилищного вопроса (до 100% оплаты жилья) положено:

► состоящим на учёте нуждающимся в улучшении жилищных условий (т. е. проживающим на общей площади до 10 м² для отдельных квартир и 15 м² для коммуналок и гостинок);

► жильцам ветхого и аварийного жилья (согласно ФЗ № 25 от 09.03.2010 г. );

► ветеранам Великой Отечественной войны (в редакции Указа Президента РФ от 09.01.2010 № 30).

КСТАТИ • 2, 82 млн российских семей (5,5% от общего числа семей), согласно данным Росстата, стояли на учёте в качестве нуждающихся на начало 2010 г. • 82,1 тыс. семей участников Великой Отечественной войны; • 9,2 тыс. семей ветеранов боевых действий, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов; • 29,2 тыс. молодых семей (на учёте стояло 408,4 тыс. семей); • более 2 тыс. семей молодых специалистов (на учёте стояло 10,8 тыс. семей).

Отдать жизнь за свой угол

По данным Международного исследовательского агентства, Россия занимает 5-е место в рейтинге стран с самым недоступным жильём. На то, чтобы купить квартиру, у россиянина могут уйти десятилетия…

«АиФ» оценил доступность жилья для рядового соотечественника и посчитал, сколько лет ему надо копить на собственную квартиру, откладывая на заветные метры треть своей зарплаты. Объект вожделения: «двушка» на вторичном рынке 47 м² (именно в таких, по данным госстатистики, живёт большинство россиян, и такие пользуются особым спросом) в панельном доме в спальном районе регио­нального центра. Выбранные города — одни из самых доступных или, наоборот, недоступных в стране по соотношению цены жилья и доходов жителей.

— Не стоит завидовать жителям тех регионов, где можно относительно быстро накопить на жильё. Туда приезжают заработать, а условия для жизни там не самые хорошие, — пояснил «АиФ» Андрей Туманов, замдиректора направления «Реформы в сфере недвижимости» Института экономики города. — Это касается Дальнего Востока, откуда люди массово мигрируют в Центральную Россию, кавказских регионов. Доступность жилья по международным стандартам определяется тем, хватает ли доходов семьи для того, чтобы взять ипотечный кредит. У нас пока в большинстве регионов средние зарплаты недотягивают до требований банков. Доля семей, чьих собственных и заёмных средств хватит на покупку жилья (т. е. кому всё-таки дадут кредит), — около 25%.

В современных развитых странах нормальным считается показатель 80%. Типичный покупатель недвижимости сегодня — руководитель среднего звена из сферы торговли в возрасте 35 лет. Учителя, врачи, рабочие среди желающих купить квартиру значатся, мягко говоря, реже…

От редакции

А как другие страны справлялись с этой проблемой? В Финляндии упор делается на социальное жильё. Оно принадлежит государству и сдаётся гражданам в ренту. Массовое госстроительство ведёт к тому, что цены на рынке невысоки и рядовой финн может позволить себе даже коттедж у озера. В США почти каждая семья стремится иметь собственный дом. Государство их в этом поддерживает. Как? Ставки по ипотеке там сейчас около 4%. Для России со ставкой в 12% это недостижимая мечта. В Германии обратились к советскому опыту и в этом году решили начать строительство малогабаритных квартир. Но не для семей, а для студентов, которые пока мало зарабатывают. В Британии жилищную проблему решают с помощью кооперативов. В России удачный опыт есть в Белгородской области.

Там за небольшую плату стали раздавать участки под застройку близ городов, организовали жилищные кооперативы, ипотечные фонды, упростили все согласования и призвали людей: вот вам деньги, стройте! С 2003 г. жилищные условия там улучшили около 50 тыс. человек. Чем не пример?

Материалы подготовили: Екатерина Донских, Полина Иванушкина, Индира Кодзасова, Татьяна Кузнецова, Сергей Хорошавин («АиФ-Карелия»)

Почему квартира в России дороже особняка в Испании

Активные темы

  • Правящим элитам или где ваша логика ***ть! (11)

    f983lda Инкубатор 04:02

  • Теплица своими руками от IT-шника (150)

    Аригус Строительство 04:02

  • А действительно, какое? (41)

    Uzbeck Инкубатор 04:01

  • СТРАНА: украинским школьникам рассказали, как СССР «оккупировал»… (387)

    freelancer1 События 04:01

  • В Epic Games Store бесплатно раздают GRAND THEFT AUTO V (247)

    Lenovatan События 04:01

  • Ревдинский рабочий — с юмором обо всём (45)

    мыслитель Картинки 04:00

  • В Россию начали завозить дешевое топливо из-за рубежа (141)

    0beron События 04:00

  • Енотогимнастика (16)

    ЧеширКо Инкубатор 04:00

  • ПКМ (4)

    akavita Инкубатор 04:00

  • Учитель хренов (20)

    valerobus Инкубатор 03:59

  • Поджигатель по кличке Копчёный (135)

    AphexTwin Видео 03:59

  • Дельфины плескаются прямо на берегу Черного моря (94)

    БизонХиггса Видео 03:59

  • Сударыням на заметку. (31)

    Vlad147 Инкубатор 03:59

  • ЯП, нас нет! (43)

    PixiMixi Инкубатор 03:58

  • Что делать и как? (44)

    НакосьВыкусь Инкубатор 03:58

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *